Comment passer en LMNP ?

passer en LMNPLa location nue est moins avantageuse que la mise en location meublée, et cela, même si les dépenses, liées à la création d’une location meublée sont plus conséquentes. Afin d’optimiser son investissement, comment faire alors pour passer d’une location vide à une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ?

S’assurer que le bien peut être transformé en location meublée

Le premier réflexe à avoir afin de réussir sa transformation en LMNP est de s’assurer que le bien nu que l’on possède, puisse être transformé en meublé. Pour ce faire, il faut se référer aux règles de copropriétés. Cette démarche est surtout valable pour les biens dans un immeuble ou dans une résidence.

Meubler le bien

La deuxième étape à respecter afin de passer en LMNP est de meubler le bien. Selon la loi Alur, le logement est dit meublé lorsqu’il est équipé des meubles nécessaires pour y vivre convenablement. Ainsi, les meubles doivent permettre au locataire de dormir, de cuisiner et de manger.

Mettre le bien en location

L’engagement de mise en location en LMNP est de 9 mois (location à un étudiant), 1 an (LMNP classique) ou 9 ans (bail commercial). Le bien doit être la résidence principale du locataire.

Ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien loué nu, durant les trois dernières années avant la transformation

L’imputation du déficit foncier n’est pas compatible avec les avantages liés à la location meublée. Or, le déficit foncier n’est définitivement obtenu qu’au 31 décembre de la troisième année, suivant la demande d’imputation. L’arrêt de l’activité de la location nue, en cours de l’imputation du déficit foncier, implique, le recalcule de l’impôt sur le revenu de l’année concernée.

Attendre le départ du locataire lié par la location nue

 le départ du locataire lié par la location nueLe passage de la location nue à la location meublée doit être accepté par le locataire. Si ce dernier refuse, il faudra ainsi attendre qu’il parte avant de commencer l’activité en LMNP.

Déclarer le début d’activité à l’administration fiscale

Une fois toutes ces démarches accomplies, la prochaine étape est de faire connaître à l’administration fiscale le début de l’activité en LMNP. Pour ce faire, l’investisseur devra s’adresser au tribunal du greffe de commerce de la région où est perçu le revenu locatif. Pour faire la déclaration, l’investisseur devra ainsi remplir le formulaire P0i.

Les conséquences de la transformation en nue pour le meublé

Passer d’une location nue à la location meublée est intéressante surtout du point de vue fiscale. En effet, en LMNP, l’investisseur passe directement dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers. Dans la catégorie des BIC, en optant pour le régime du micro BIC, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50 % sur les revenus bruts. En cas d’adoption du régime réel, l’avantage fiscal se matérialise par la déductibilité des charges sur les revenus locatifs ainsi que la possibilité d’amortir l’immobilier et le mobilier pendant une durée allant jusqu’à trente ans.

Il est finalement à noter que, vu, l’aspect économique de la location meublée, une autorisation venant des autorités locales, où est situé le bien, est parfois exigée avant de créer un LMNP.

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